案例概要：

2008年12月，某公司出具的《关于深圳市***房地产咨询报告书》（以下简称“《咨询报告书》”）包括：“致委托方函”、“估价师声明”、“咨询的假设和限制条件”、“房地产咨询结果报告”、“咨询技术报告”、“附件”6个部分，采用收益法作为“咨询方法”。该报告的《咨询业务约定书》载明的委托咨询目的是：“为委托方内部了解房地产假设租金在***元/平方米用收益法测算条件下的价值提供参考”，从该《咨询报告书》的格式上看类似房地产估价报告，只是将“估价”改为“咨询”。

2009年1月，省建设厅转来投诉信函一件，反映该公司出具的《咨询报告书》违反事实高估，损害当事人的合法权益。

案例点评：

该《咨询报告书》借鉴了房地产估价报告的格式和估价方法，但从《咨询业务约定书》和报告书的名称、内容看，该报告并不是房地产估价报告，实际上是估价机构在委托方限定假设条件和测算方法的前提下，为委托方内部了解房地产价值提供参考性咨询意见。但投诉人将该《咨询报告书》误作为房地产估价报告使用，从而引起对该报告及估价方的质疑。

从出具房地产估价报告的角度，该《咨询报告书》按照委托方的要求假设租金标准，并假设咨询标的物可以自由转让或出租、不受《深圳市****园区条例》限制不够慎重，缺乏足够依据，咨询结果与估价结果会存在差异。对于该估价机构在出具咨询报告时的不慎重，学会已予以批评和警示。

专家提示：

虽然我国目前尚未对房地产咨询报告的出具形式进行规范，但相关机构和人员在出具咨询报告时仍应谨慎，不得滥用假设。报告中所设定各项假设条件，不能与现行法律法规相冲突，不应与市场情况相违背。

对于房地产咨询报告的规范性问题，学会正在组织研究，请各位会员予以重视，加强自律，防范执业风险。